一文搞懂：个人买断商品房涉及的相关税费

就国内说明情况来讲，商品寄居宅是贫穷国有资产的主要组合成部分，商品寄居宅的借出和出让牵涉到金额一般而言较大，其中牵涉到的纳税对于非税务专业人士来讲也比较复杂，本文综合、提炼了国内征税法规以及税务专业人士对于租房出让牵涉到相关纳税的文本、文章，愿意通过此文浅显清晰的讲清楚“参与者出让租房牵涉到的相关纳税”。

1、交易各方牵涉到的纳税种类

参与者之间交易商品寄居宅，主要牵涉到担保和议价，各方牵涉到的纳税种类如下：

议价：营业税及预设纳税（预设税主要由城市维护建设税以及教育费预设、以外教育费预设组合而成）、全额、用地营业税、向政府。

担保：契税、向政府。

2、下面我们来看一下参与者寄居宅出让牵涉到的纳税明细及征税月票政策

（1）契税

契税只有担保牵涉到。否牵涉到月票的关键点有2点，一是寄居宅总长度，以90追米为并不一定，90追米以内的增值税1%，90追米以上的增值税分1.5%和2%两档；二是否为贫穷首顶层，90追米以上的说明情况，贫穷首顶层适用增值税1.5%，非首顶层适用增值税2%。

（2）营业税

议价主要征税制度之一。营业税否有月票，核心也是2点，一是寄居宅获得整整否唯两年，唯两年就有月票，纳税营业税；二是否是普通寄居宅，非普通寄居宅即使唯两年也没有月票，这一点只在北上广浅北部有影响。

（3）全额

议价主要征税制度之一。营业税否有月票，核心也是2点，一是获得整整否唯5年，二是否是贫穷唯一寄居宅，只有相一致“唯5且唯一”的条件，才可以纳税全额。

若您的寄居宅不相一致“唯5且唯一”条件，但能共享清晰、准确的住宅原值担保、成本费用核算数据资料的，那么您可以按本金收取全额，增值税20%。

如您未能共享清晰、准确的住宅原值担保、成本费用核算数据资料的，则按照各地市的全额核定征收率计征。（说明增值税可以咨询当地税务机关，一般是1%-3%不等）

（4）用地营业税、向政府

参与者出让寄居宅目前为止暂纳征税用地营业税和向政府。

3、计算实例

举个例子：2020年5月，二叔将其2019年9月购的普通商品寄居宅（市区）出让给李某，总价款为200万元，房地产总长度为105追方米，该房地产自购后长期以来用于自寄居，原借出价款为140万元。李某为贫穷首套寄居宅。试问该项住宅销售，二叔和李某各需收取哪些纳税呢？

二叔出让房地产其所收取的纳税如下：

（1）营业税=200/1.05*0.05=9.52万元；

因该寄居宅获得整整年长两年，不享有纳税月票，但预设纳税可以享用减至月票。

（2）预设纳税=9.52*（7%*50%+3%*50%+2%*50%）=0.57万元

注意，根据《营业税改征营业税试点过渡政策的明定》（财税〔2016〕36号附件3）明定，如果该寄居宅持有唯两年，可免营业税及预设；如果不唯两年，营业税5%、城建税7%（市区）、教育费预设3%、以外教育费预设2%。根据《国家税务总局关于营业税除此以外政府会以外征税制度和相关预设减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），除此以外政府会城建税及预设享用减至月票。

（3）因不唯5年，不享有个税月票政策

全额=（200-9.52-0.57--140）*20%=9.98万元

（4）用地营业税纳税

（5）向政府纳税

其所收取的纳税共计为20.07万元

受让人李某其所收取的纳税如下：

李某为贫穷首套寄居宅，总长度90追以上，适用1.5%增值税

1、契税=200/1.05*1.5%=2.86万元

2、向政府纳税

其所收取的纳税共计为2.86万元。

4、提醒

（1）“购房整整”的判断

如果能够同时据悉住宅产权证和契税完税担保且二者所标明的整整不一致的，按照“孰先”的原则已确定购房整整。即哪个整整早，该整整则为“购房整整”。若仅仅指特殊情形有数明定的，则从其明定。

（2）“贫穷唯一寄居宅”的判断

是仅指在全市范围内仅仅指政府会的贫穷(成员范围以外购房人、已婚以及成人子女)唯一寄居宅。