中所报点评11 | 龙湖集团：穿越周期更强壮，经营性收入保持超30%增长

重庆市及成都。此外年底大湖在重庆市、长春、泰安、芜湖、贵阳、咸阳6地经销位列榜首，15个大城市转入的产品前所5、33个大城市转入的产品前所10。

但同类型相当， 不少大城市由于传染病或其他因素直接影响，经销数目营业缴入升高相当大，如重仓大城市重庆市及上海，其中但会重庆市经销总额营业缴入升高53%，从109.21亿元升高至51.68亿元；而上海营业缴入升高97%，从54.58亿元升高至1.78亿元；但也有少数大城市借助于经销营业缴入放缓， 如芜湖营业缴入放缓34%至71.68亿元。

02

房恒隆

地的产品拿地审慎

嘉兴增添建面高达66尚在

2022年底大湖增添农田17块，增添土储总楼很低为226万平方米，增添土储开价为242.07亿元，分别营业缴入升高83%及63%；大约缴购价格为10711元/平方米。增添土储建面中但会19%为缴的公司，远比2021年年仅65%的的公司占有比有大幅度升高。可见，基于年底的产品的不确定性，大湖在 农田的产品上乏善可陈非常审慎，房恒隆支造出比起来说减缓。此外在所获取的西南角中但会， 50%的土块大约溢价叛将为0%，适度溢价叛将为5%。

从拿地的大城市氢原子属来看，2022年底大湖在一防区大城市增添土储建面占有比89%，远比于2021年仅一防区占有比大幅度增加了17个微幅。从周围属来看，长三角周围的增添土储占有比高达56%，中但会中南部的增添土储占有比高达38%。实际大城市来看，嘉兴、芜湖、重庆市三地拿地仅极限20万，其中但会嘉兴拿地建面高达66.41万平米，于各大城市中但会前所三名。嘉兴由于近年来的产品热度较很低，加大房恒隆嘉兴能快速回款，不具备一定的可靠度。

截至2022年底， 大湖的总农田储备为6767万平方米，权益km为4690万平方米。农田储备的大约价格为5206元/平方米，为当期签将近价钱的31.4%。按沿海地区量化，京津冀沿海地区、中南部沿海地区、长三角沿海地区、华中但会沿海地区及华南沿海地区的农田储备分别占有农田储备总km的31.8%、25.8%、18.7%、13.7%及10.0%。根据大湖经销km来看，将近可保障大湖愿景3年的发展，农田储备比起贫乏。

03

获利

短期毛缴益叛将维持20%以上

愿景恒隆经销占有黄泥河至70-80%

2022年底大湖借助于营业盈余948.05亿元，营业缴入放缓56.4%；其中但会，恒隆经销盈余837.67亿元，营业缴入放缓61.6%，盈余人均远比年底92%进一步升高至88%，多元立体化业务作出贡献逐步提升。 大湖透露，愿景但会将恒隆经销占有黄泥河到70%-80%。2022年底大湖年仅毛获利201.47亿元，营业缴入放缓20.1%，内部归母净获利营业缴入放缓6.1%至65.5亿元。 已售造出但未结算的合同经销额为2950亿元，km将近为1759万平方米，为的企业上半年的获利放缓奠定框架。

从盈缴益叛将素质来看，2022年底大湖的毛缴益叛将为21.25%，远比年底升高将近4个微幅。净缴益叛将为11.48%，远比年底升高2.75个微幅。毛缴益叛将升高，主要原因是现在两年政府的生鲜，突显去立体化先前所的供给，降低了适度毛缴益叛将素质。大湖人事变动透露， 短期来看大湖的毛缴益叛将但会维持在20%以上，主航道中但会，C1的毛缴益叛将在15%到20%之间，C2在70%以上，C4在大概25%，C3但会在30%以上；随着多元业务占有比提升，愿景合资公司但会有机但会回到25-30%。

04

偿还

民营首创房企投资者竞争者特别强调

但无息支造出受压也须要非议

在偿还并能各个方面，大湖过后乏善可陈不错。2022年底前所期 大湖这两项预售政府机构经费及受限于经费后，付款短债比为3.09倍，持有付款贫乏，不太可能支付短期支造出。 长短债比8.87，偿还结构身心健康。此外，2022年底前所期大湖净支造出叛将为55.3%，较年底提升8.6个微幅，但仍维持从业者很低素质；这两项预缴后的资产支造出叛将为68.1%，离政府机构的70%有一定英哩，过后仅指绿档的企业。

但在在的是，对比现有早已造出中但会期绩效的TOP10房企，虽然大湖的扣受限于后付款短债相当很低，但从变更加后的速动比叛将来看，只有大湖年底的比系数小于1。速动比叛将也是衡量的企业变现并能和短期偿还并能的指标，由于在扩散资产中但会，存货的变现速度较慢，将其扣除后剩余大多成为速动资产；此外由于房恒隆从业者的特殊性，扩散支造出中但会的合同支造出并不须要要付款还清，为了更加好的衡量其偿还并能，也将其从扩散支造出中但会扣除，从而得造出变更加后的速动比叛将。大湖变更加后的速动比叛将比起更加低，说明虽然非常少看有息支造出大多大湖的短期偿还并能最很低，但信息化各项有价证券应付款来看，大湖在供应链经费占有用上面%-更加很低，要注意这些无息支造出的兑付受压。

在局限性的的产品周围环境下，大湖作为乏善可陈比起较好的民营的企业之一，投资者竞争者进一步特别强调。2022年年底，大湖合资公司在境内急于造出版发行33亿元公司公司股票，票息在3.49%至4.00%之间，期限六年至八年。在在的是， 2022年5翌年，大湖合资公司就被政府机构机构选定为首创房企，最先试水通过“公司股票造出版发行+信用人身安全”的可行性展开投资者，首单分别急于造出版发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS。2022年8翌年25日，大湖合资公司2022年度第一期中但会期抵押未完成大成，造出版发行数目15亿元，期限3年，票面缴益叛将3.30%。这也是中但会债信用加深房恒隆公司按照的产品立体化、法治立体化原则通过 直接债权人模式增信的首单民营房企公司股票。

截止2022年底，大湖合资公司的大约债权人价格为3.99%，大约款项年限为6.28年；其中但会 非抵押偿还占有总偿还%-为73.1%。优秀的偿还结构甚至低于大多同数目的宝钢或国有企业，让大湖持有了更加多发展机遇。

05

多元立体化

商业化房恒隆维持每年将近10座开设

经营性盈余维持30%-40%年立体化放缓

2022前所6翌年，大湖合资公司 恒隆房恒隆业务不含税租金盈余为58.6亿元；商场、租赁农村居民、其他盈余的占有比都为78.5%、20.1%和1.4%。截至年底，大湖合资公司已开设商场楼很低为618万平方米（含车位总楼很低为773万平方米），适度造出租叛将为95.6%；冠寓已开设11.1万间，适度造出租叛将为93.3%，其中但会开设极限过六个翌年的计划造出租叛将为95.4%。此外 恒隆管理及相关一站式及其他各个方面，借助于营业盈余51.7亿元，营业缴入放缓30%。

在商业化房恒隆各个方面，大湖现已开设运营65座，在手近130座计划， 愿景每年都但会维持10座约的开设速度。早已开设的商场，也但会维持同店营业缴入的放缓， 整个商业化岩石圈冀望维持每年30%的复合放缓。在长租别墅各个方面，现有大湖持有16万间，早已开设极限11万间， 愿景但会冀望借助于20%的盈余和获利放缓。此外大湖智创生活岩石圈包括物管和商管，物管这块现在早已移交的km是2.8亿方，合同km早已高翻倍4.8亿方。在从业者下行的大背景下， 大湖透露这三块业务但会冀望维持每年经营性盈余30%—40%的年立体化放缓，从而对大湖越过周期依赖性耦合器的依赖性。

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